Studio Tecnico Geom. Marcella Roccasalva

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TABELLE MILLESIMALI

INTRODUZIONE ALLE TABELLE MILLESIMALI: COSA SONO. 

Tutto inizia quando si acquisisce un immobile, si diventa proprietari di qualcosa unitamente ad altre persone, ed in particolare si acquisiscono diritti e doveri su parti comuni per valore pari alla quota definita nelle tabelle millesimali.
Le tabelle millesimali sono molto importanti perché stabiliscono il nostro valore in rapporto ad una collettività di persone, quindi il potere della nostra votazione o l’entità della spesa a noi spettante dipendono dalla nostra quota millesimale.
La correttezza delle tabelle millesimali oltre ad un dovere tecnico rappresenta anche un dovere morale onde evitare future problematiche nel Condominio per sbilanci negli addebiti di spese o nelle delibere assembleari. 

 
TABELLE MILLESIMALI CONTRATTUALI E ASSEMBLEARI.
Normalmente le tabelle millesimali sono già inserite nell’atto di acquisto di un immobile, cioè al rogito viene assegnata una quota millesimale, in questo caso si tratta di tabelle millesimali contrattuali. Molto raramente capitano condomini dove le tabelle non ci sono e vengono create e deliberate in assemblea; in questo caso trattasi di tabelle millesimali assembleari. 

 
TIPI DI TABELLE MILLESIMALI.
Le tabelle millesimali vengono create per ripartire le spese in proporzione all’uso e al godimento che ogni Condomino può farne in rapporto alle dimensioni e al posizionamento della loro proprietà; quindi in base alle parti comuni prese in esame ci sarà un determinato tipo di tabella.
La tabella per eccellenza, la più importante di tutte, sempre presente e al primo posto è la tabella dei millesimi di proprietà. La tabella dei millesimi di proprietà è quella che verrà utilizzata per la verifica delle presenze in assemblea, per le votazioni, quella che comprende tutti.
Quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne e pertanto possono essere create tabelle specifiche, come ad esempio la singola rampa di scale, l’impianto ascensore, l'impianto di riscaldamento centralizzato, il giardino, etc.  La differenza più importante tra i vari tipi di tabelle è che nella tabella millesimale di proprietà partecipano tutti i condomini (e di conseguenza alle spese ripartite con esse) senza possibilità di esclusione, invece nelle tabelle millesimali d'uso la partecipazione dei condomini può essere anche parziale. 
Nel caso di presenza di impianto/i ascensore va creata una tabella ascensore, molto simile alle tabelle scale ma si differenza di poco.
Quando il riscaldamento è centralizzato va creata una tabella riscaldamento.
Per quanto riguarda gli impianti per cui l’utilizzazione è fruibile in egual modo per tutti, sia per unità grandi che piccole, come ad esempio l’antenna Tv o l’impianto citofonico, non serve creare una tabella ma basta semplicemente suddividere la spesa in parti uguali. 

 
QUANDO MODIFICARE LE TABELLE MILLESIMALI
Le tabelle millesimali vengono create quando viene ultimato l’immobile  o quando si delibera in assemblea, rispecchiando la situazione in quel determinato momento.
Nel tempo gli appartamenti subiscono modifiche, alcuni vengono frazionati o fusi, talvolta viene edificato sopra i lastrici, e quindi le tabelle non risultano essere più conformi alla situazione in essere; pertanto le tabelle andrebbero modificate ogni volta che si verifichi una modifica sostanziale negli appartamenti. Principalmente nel caso di creazione di un piano in più sarà necessaria aggiornare anche la tabella scale e ascensore
Nel caso di fusione o frazionamento di due o più unità, per aggiornare le tabelle millesimali basta unificare o dividere con determinate proporzioni le quote millesimali degli stessi senza alterare la quota delle altre unità immobiliari; questa spesa sarà a cura e onere della persona responsabile del cambiamento. 

 
MODALITA’ DI MODIFICA ALLE TABELLE MILLESIMALI 
Modificare le tabelle millesimali contrattuali era una cosa quasi impossibile da attuare, nel senso che veniva deliberata in assemblea la modifica e poi puntualmente l’assemblea non riusciva a delibera l’adozione delle stesse perché bastava anche un solo condomino contrario, anche se proprietario di una minima quota millesimale, poiché era necessaria l’unanimità dei condomini partecipanti al condominio.
Con l’entrata in vigore del L. n. 220/12 vengono finalmente aggiornati gli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile in materia di tabelle millesimali; si precisa che la quota di votazione per l’approvazione delle modifiche delle tabelle resta l’unanimità ma in caso in cui i valori millesimali siano conseguenza di un errore o in caso di mutate condizioni dell’immobile, la modifica delle tabelle viene approvata con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Come mutate condizioni la disposizione specifica che deve riguardare almeno più di un quinto del valore proporzionale dell’unità di un singolo condomino; il costo di tale modifica sarà a carico del responsabile della mutazione.
Precedentemente alla legge di cui prima c’è stata la Sentenza della Corte di Cassazione n. 18477 in materia di approvazione e modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio rendendo più facile l’intervento dell’assemblea condominiale (Cass. civ., S.U., sentenza 9 agosto 2010, n. 18477). Per la Cassazione, infatti, “le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2” (voto a maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio)”. 

 
PREPARAZIONE AL RILIEVO
Prima di ogni operazione bisogna capire che tipo di immobile va millesimato: ci sono condomini orizzontali, verticali, con una o più scale, con riscaldamento autonomo, centralizzato etc. In base alle caratteristiche dell’immobile dovranno essere predisposte più tabelle, ed in base alle tabelle da redarre bisognerà prendere in considerazione determinate caratteristiche e non altre. Quindi si valutano le caratteristiche iniziali. 

 
CONDOMINIO ORIZZONTALE  Generalmente i condomini orizzontali sono caratterizzati da più ingressi e quindi più scale, si sviluppano in orizzontale e meno in altezza, generalmente hanno anche più cortili, alcuni ad uso di alcune parti; sono condomini orizzontali anche gruppi di villette con in comune strade interne, illuminazione, etc. 

 
CONDOMINIO VERTICALE Trattasi del classico palazzo a forma parallepipeda, dotato generalmente di un solo ingresso principale, con una o più scale interne. 

 
LA RACCOLTA DELLA DOCUMENTAZIONE
E’ molto importante e utile prima di ogni rilievo ottenere tutta la documentazione disponibile: bisogna cercare di ottenere copia di tutte le planimetrie dal Costruttore, o dall’Amministratore o dai Condomini; nei casi ove non sia possibile averli si potrebbe chiedere copia degli stessi al Comune o al Catasto degli immobili urbani. Molto importante e indispensabile è avere copia di tutti gli atti di acquisto di tutte le unità per verificare se ci siano unità immobiliari con patti o servitù speciali, diritti o doveri sulle loro unità immobiliari; infatti capita spesso che alcune unità abbiamo delle servitù di passaggio per esempio per la manutenzione dell’antenna, e quindi questo crea una percentuale di diminuzione del valore, oppure un diritto di uso esclusivo su parti comuni comporta un aumento in percentuale del valore. Anche il Regolamento di Condominio è fondamentale, se presente, prima della stesura delle tabelle millesimali (generalmente viene creato dopo le tabelle poiché norma l’utilizzo delle stesse). 

 
IL RILIEVO
Per poter calcolare le tabelle millesimali in maniera corretta sono necessari molti fattori; prima di tutto bisogna rilevare con lo strumento ogni unità immobiliare. E’ necessario accedere a tutte le unità immobiliari, misurare le stesse con strumentazione tecnica per poter riportare su planimetria il condominio ed eseguire un adeguato dossier fotografico. Per ogni appartamento va eseguito il rilievo delle misure, l’esposizione mediante bussola e valutato se gli ambienti siano esposti in maniera corretta, verificare la destinazione d’uso delle stesse, la conformazione dei locali rispetto agli standar urbanistici generici e comunali, va valutata la distribuzione interna se adeguata o se ci sono sprechi di spazi, lo stato di conservazione dello stesso, la dotazione dell’unità: se presenti impianti o sistemi qualificativi migliorativi (ad esempio se è presente l’aria condizionata, ventilazione meccanica controllata, domotica, etc.), la luminosità è un elemento che incrementa il valore commerciale, le finiture interne: pavimentazioni, decorazioni, etc., il piano in cui si trova l’unità.
Nel rilievo è molto importante prendere le misure delle parti comuni perché vanno rappresentate con apposita indicazione definito con legenda e su cui si applicheranno le tabelle millesimali. 

 
L’ELABORATO GRAFICO
L’elaborato grafico deve contenere la rappresentazione di tutto il Condominio diviso in piani con ogni unità immobiliare ben identificata e rappresentata e con tutte le parti comuni ben visibili e differenziate dalle altre mediante riempitivo o colore identificato da legenda. L’elaborato grafico va allegato unitamente alla tabella millesimale al Regolamento Condominiale diventandone parte integrante. L’elaborato grafico è molto utile perché diventa lo stato di fatto delle unità immobiliari e servirà a verificare eventuali future modifiche alle unità immobiliari.