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Chi controlla il lavoro dell’amministratore di condominio?

Il ruolo e le competenze del Revisore Condominiale


Tra le novità dalla riforma del condominio, L. 220/2012, c’è l’introduzione della nuova figura professionale del Revisore Condominiale. Può essere nominato dall’assemblea allo scopo di verificare l’operato dell’amministratore, ha poteri ispettivi e di accesso agli atti. Partendo dal “rendiconto condominiale” può verificare che sia stato compilato secondo quanto previsto dalla riforma.

Si tratta quindi di un’attività ispettiva, di monitoraggio e di controllo, oltre che consultiva, che va affidata ad un soggetto dotato delle idonee competenze professionali.

L’articolo 1130-bis del codice civile prevede che vi possano essere tre diversi livelli di verifica dell’operato dell’amministratore e due diverse figure nominate dall’assemblea:

  • L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento e per più annualità specificamente identificate, nominare un Revisore che verifichi la contabilità del condominio.
  • L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Nei tre diversi livelli di verifica si possono avere le figure di:

  • Revisore condominiale, che è un incarico da conferire a un esterno a titolo oneroso.
  • Consiglio di condominio, con funzione consultiva e di controllo, incarico svolto a titolo gratuito.
  • Condomini e titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, che hanno in ogni momento la possibilità di accedere ai documenti.

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La specifica figura del Revisore Condominiale ha quindi il compito della verifica della tenuta della contabilità, della corretta esecuzione degli adempimenti fiscali, del rispetto delle modalità e delle procedure messe in atto per il recupero dei crediti del condominio, fino alla corretta redazione di rendiconto preventivo e consuntivo.

Il Revisore Condominiale verifica inoltre le attività dell’amministratore che possono avere come risvolto conseguenze sulla contabilità condominiale.

Assumono fondamentale importanza le informazioni relative all’attività di gestione che comportino la possibilità di controversie, sanzioni, azioni risarcitorie, la corretta esecuzione, nei tempi e nelle modalità, delle manutenzioni.

Qualsiasi cosa non emerga chiaramente, che venga taciuta, si può presentare in un secondo momento come un costo imprevisto, che ha un impatta sull’andamento economico e patrimoniale del condominio e della sua compagine.

Il ruolo del Revisore Condominiale diventa fondamentale per portare alla luce quanto viene nascosto da una cattiva gestione dell’amministratore e nell’ambito dell’esercizio delle funzioni che gli sono state attribuite, può portare a controversi condominiali.

La formazione professionale del Revisore Condominiale assume rilevanza fondamentale considerando che la contabilità condominiale è sottoposta a specifiche norme che differiscono da quelle applicate, ad esempio, per la contabilità aziendale. Si tratta quindi un professionista che si è formato per questo specifico ambito.

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