Secondo quanto stabilito dalle Sezioni Unite, i costi sono ripartiti tra il proprietario dell’immobile e il condominio.

Fino a poco tempo fa non si era a conoscenza di chi dovesse pagare a fronte di un danno di infiltrazione sul terrazzo condominiale.Finalmente, oggi sappiamo chi sono i soggetti coinvolti nel pagamento dei danni provocati da infiltrazioni provenienti dal tetto di copertura dell’edificio condominiale, definito anche lastrico solare. Fino ad oggi c’è stata parecchia confusione al riguardo e non tutti i giudici erano d’accordo sulle sentenze da emettere; poi, nel 2016, sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione a dirimere questo contrasto giurisprudenziale.

Premettendo che il lastrico solare ha la funzione di copertura del fabbricato, anche se è ad uso esclusivo di un condomino o se appartiene a tutto il condominio, per descrivere la questione, occorre considerare tre ipotesi:

• se il lastrico appartiene a tutto il condominio, ovvero non è proprietà di nessun condòmino, va da sé che sia il condominio intero a dover versare una quota ripartita secondo millesimi tra i vari condòmini;
• se il lastrico solare è di uso esclusivo di un solo condòmino, questi deve risarcire 1/3 della spesa, mentre i restanti 2/3 vengono ripartiti sul resto del condominio. Secondo quanto stabilito dalle Sezioni Unite, chi utilizza la superficie si assume la responsabilità oggettiva di “cose in custodia”, per cui tale responsabilità spetterebbe di fatto al proprietario del bene. Il condominio è però tenuto a svolgere tutti i controlli del terrazzo e provvedere alla sua manutenzione, anche quella straordinaria;
• se il proprietario o utilizzatore unico del lastrico è il solo responsabile delle infiltrazioni di acqua per colpa di una sua condotta, tutte le spese sono a suo carico e il condominio non deve corrispondere nulla.

Alla luce di queste considerazioni, si possono delineare due diverse responsabilità diverse e concorrenti: il proprietario, che ha un rapporto diretto con il bene e che, quindi, deve preservare il bene stesso da eventuali danni e che ha inoltre una responsabilità oggettiva, che scatta anche indipendentemente da una reale colpa; il condominio, che deve compiere tutti gli atti di manutenzione e di controllo di una parte dello stabile e che, pertanto, può pregiudicare le parti comuni e quelle di proprietà privata.

Pertanto, escludendo che il danno sia stato compiuto da una condotta sbagliata del proprietario dell’immobile coperto dal lastrico, per le infiltrazioni di acqua, conseguenza del deterioramento del tetto a causa di una scarsa manutenzione,rispondono per 1/3 il proprietario e per i 2/3 il condominio, ossia tutti i condomini a cui il lastrico fa da copertura.