Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento di condominio, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136, ossia i due terzi del valore millesimale dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti all'assemblea del condominio, e dovrà trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129.

Esso può essere impugnato a norma dell' art. 1107.

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118, II° comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

L’obbligo previsto dall'articolo 1138 C.C. si appalesa allorché vi siano più di dieci condomini. Invece, in caso di un numero minore la stesura del regolamento di condominio è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto, allo stesso regolamento verranno applicate le norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.

Il regolamento di condominio è molto importante in quanto rappresenta la legge interna dei condomini, che disciplina la vita condominiale. All'interno del regolamento di condominio sono concordate e accettate le norme sui servizi e le parti comuni, le attività dell’amministratore e quelle dell’assemblea condominiale. Al regolamento di condominio si allegano anche le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.

Se da un lato il codice prevede delle norme sul condominio in generale, il regolamento di condominio può approfondire e disciplinare i problemi che ogni condominio incontra in relazione per esempio alla individuazione delle parti comuni o alla ripartizione delle spese. Più un regolamento è completo, più si eliminano i contrasti e le questioni nel condominio e tra amministratore e condomini. Ogni condomino può richiedere la stesura del regolamento di condominio o la revisione del regolamento di condominio esistente, ma il regolamento deve essere comunque approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 C.C.

Si possono avere due diversi tipi di regolamento di condominio, in relazione al diverso tipo di maggioranze per l’approvazione:

1)  REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CONTRATTUALE.

E’ il regolamento di condominio predisposto dal costruttore, e viene di solito accettato e dunque approvato, facendo parte integrante del contratto di acquisto che con esso viene registrato presso il Pubblico Registro, dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari.

Esso può contenere a carico dei singoli condomini delle limitazioni della sfera giuridica privata, che un regolamento approvato a maggioranza dall'assemblea dei condomini, invece, non può contenere, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio.

Può anche fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni e potrà essere modificato solo con l'approvazione di tutti i condomini.

2)  REGOLAMENTO DI CONDOMINIO ASSEMBLEARE.

E’ il regolamento di condominio concordato con la maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini, sia nel caso di formazione che nel caso di revisione.

Il contenuto del regolamento di condominio deve essere strutturato in maniera tale da comprendere nella prima parte l'identificazione delle parti comuni dell’edificio e le regole sull’utilizzo delle stesse, precisando eventualmente le relative limitazioni. Necessaria in ogni regolamento di condominio deve essere la disciplina relativa alla ripartizione delle spese tra i condomini, utile per eliminare contrasti all’interno del condominio.

Nel regolamento di condominio, poi, si possono determinare con precisione le attribuzioni dell’amministratore, prevedere o riservare talune attività all’assemblea o ad alcuni condomini (es. capiscala), ma non è mai possibile modificare le disposizioni inderogabili del codice civile.

Fonte: A.N.A.C.I. ROMA