È uno degli incubi peggiori per ogni condomino: l’amministratore di condominio, la figura a cui è affidata la gestione economica e operativa dell’edificio, svanisce nel nulla e scappa con la cassa condominiale. Un evento, purtroppo, non così raro come si potrebbe pensare, che lascia i condomini in una situazione di estrema difficoltà, tra debiti da sanare e la necessità di ricostruire la gestione.

Scenari

Bollette non pagate che si accumulano, fornitori che minacciano di interrompere i servizi, e nessuna traccia dell’amministratore. La scoperta di una cassa condominiale vuota è spesso un processo graduale, fatto di piccoli segnali che, inizialmente, possono essere ignorati o sottovalutati. Ritardi nei pagamenti, giustificazioni vaghe, difficoltà a ottenere chiarimenti sui bilanci: questi sono i primi campanelli d’allarme che dovrebbero mettere in guardia i condomini.

Quando la verità viene a galla, il senso di smarrimento è enorme. Non solo si scopre di aver riposto fiducia in una persona disonesta, ma ci si ritrova anche con un buco finanziario significativo che, in molti casi, deve essere ripianato dai singoli proprietari. Le conseguenze immediate sono la sospensione dei servizi essenziali (riscaldamento, ascensore, pulizie), l’accumulo di debiti con i fornitori e, in alcuni casi, azioni legali da parte di questi ultimi.

Le Ragioni Dietro la Fuga

Le motivazioni che spingono un amministratore a compiere un gesto così grave sono molteplici e spesso complesse. Possono spaziare da gravi difficoltà economiche personali, magari legate a vizi come il gioco d’azzardo, a vere e proprie intenzioni fraudolente sin dall’inizio del mandato. In alcuni casi, la sottrazione di fondi è il culmine di una gestione approssimativa e poco trasparente, dove l’assenza di controlli adeguati ha permesso l’abuso.

Cosa Fare Quando la Cassa è Vuota?

La reazione immediata e coordinata dei condomini è fondamentale per limitare i danni e avviare le procedure necessarie quando l’ amministratore di condominio scappa con la cassa. Ecco i passi da seguire:

1. Convocazione Immediata dell’Assemblea: I condomini devono autoconvocarsi per fare il punto della situazione e nominare un nuovo amministratore (anche provvisorio) o un referente che si occupi delle prime incombenze.
2. Denuncia alle Autorità: È essenziale presentare una denuncia per appropriazione indebita (o truffa, a seconda dei casi) contro l’ex amministratore presso le forze dell’ordine (Polizia di Stato o Carabinieri) o la Procura della Repubblica. La denuncia deve essere supportata da tutta la documentazione disponibile (verbali di assemblea, ricevute di pagamento delle quote, comunicazioni).
3. Recupero Documentazione: Il nuovo amministratore o il referente deve cercare di recuperare tutta la documentazione contabile e amministrativa del condominio. Questo può includere la richiesta di accesso ai conti bancari condominiali (se esistenti e non svuotati) e la raccolta di fatture e ricevute.
4. Ricostruzione Contabile: Sarà necessario affidarsi a un professionista (commercialista o altro amministratore) per ricostruire la contabilità condominiale, individuare l’ammontare esatto dei fondi sottratti e l’entità dei debiti.
5. Azione Legale: Una volta accertato l’ammanco, il condominio dovrà valutare di intraprendere un’azione legale civile per il recupero delle somme e, se del caso, costituitrsi parte civile nel processo penale.
6. Ripianamento del Debito: Purtroppo, mentre le procedure legali fanno il loro corso, i condomini dovranno spesso affrontare il ripianamento dei debiti attraverso nuove quote condominiali straordinarie per garantire la continuità dei servizi.

Prevenire è Meglio che Curare: Consigli Utili

Per evitare di cadere vittime di un amministratore di condominio disonesto che scappa con la cassa, è cruciale adottare alcune buone pratiche:

• Verifica delle Referenze: Prima di nominare un nuovo amministratore, verificare attentamente le sue referenze, l’iscrizione ad associazioni di categoria e l’assenza di precedenti penali.
• Trasparenza e Controllo: Chiedere sempre massima trasparenza sulla gestione contabile. L’amministratore deve presentare bilanci chiari e accessibili e mettere a disposizione la documentazione in qualsiasi momento.
• Conto Corrente Condominiale Dedicato: Assicurarsi che l’amministratore utilizzi un conto corrente bancario o postale dedicato esclusivamente al condominio. Questo rende più difficile la confusione tra fondi personali e condominiali.
• Controllo Periodico dei Conti: I condomini hanno il diritto di controllare periodicamente l’estratto conto del condominio e di chiedere chiarimenti su ogni movimento sospetto.
• Presenza di un Revisore: In condomini di grandi dimensioni, può essere utile nominare un revisore dei conti condominiale per un controllo più approfondito della gestione economica.

L’episodio dell’amministratore che “scappa con la cassa” è un duro colpo, ma con prontezza e la giusta informazione è possibile affrontare la situazione e, si spera, recuperare almeno in parte quanto sottratto. La prevenzione, tuttavia, resta l’arma più efficace per proteggere il proprio investimento immobiliare.

ARTICOLO A CURA DEL DOTT. CORRADO PERGOLI, AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO A ROMA: TUSCOLANA, CINECITTÀ, QUADRARO, STATUARIO, QUARTO MIGLIO, APPIA, TORRE MAURA E A TERAMO E PROVINCIA: PINETO, ROSETO DEGLI ABRUZZI, ATRI, SCERNE DI PINETO, SILVI MARINA E PESCARA