Chi acquista un appartamento in un condominio diventa proprietario esclusivo della singola unità immobiliare ed allo stesso tempo comproprietario delle parti dell'edificio che servono all'uso ed al godimento comune (suolo su cui sorge l'edificio, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, ascensore, corridoi, anditi, portone d'ingresso, cortili, impianti per riscaldamento, per acqua, per energia elettrica, ecc.).

È opportuno, allora, conoscere il contenuto del diritto che ciascun comproprietario ha sulle cose comuni e lâuso che di esse può fare.

L'art. 1102 del codice civile, che disciplina la comunione in generale, ma è applicabile anche al condominio negli edifici, stabilisce che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.”

Il singolo condomino, quindi, può trarre tutte le utilità possibili dalle cose comuni, indipendentemente da qualsiasi delibera assembleare o da una formale manifestazione di consenso da parte degli altri condomini, purché il suo comportamento non modifichi la destinazione della cosa comune, nè impedisca o limiti l'uguale diritto di uso spettante altri condomini.

Ciascun condomino può a proprie spese anche modificare le cose comuni per il miglior godimento delle stesse, sempre però rispettando i limiti sopra indicati e salvo eventuali ulteriori limiti previsti nel regolamento del condominio.

Il condomino non potrà mai, invece, apportate alla cosa comune modifiche tali da comportare una trasformazione della sua destinazione perché ciò comporterebbe una innovazione che è vietata al singolo condomino e che, secondo quanto stabilito dall'art. 1120 c.c., può essere decisa solo con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Sono sempre vietate, poi, le innovazioni che pregiudichino la stabilità o la sicurezza dell'edificio, che ne alterino il decoro architettonico o rendano alcune delle parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Sono state considerate utilizzazioni consentite al singolo condomino: l'apposizione di targhe e tende sul prospetto dell'edificio (Cass. 21/08/2003 n. 12298), la apertura di una porta sui muri comuni per mettere in comunicazione l'unità immobiliare in proprietà esclusiva di un condomino con il garage condominiale (Cass. 03/06/2003 n. 8830), l'apertura di un varco nella recinzione comune (con apposizione di un cancello) per mettere in comunicazione uno spazio condominiale con una strada aperta al passaggio pubblico (Cass.30/05/2003 n. 8808), l'interramento nel sottosuolo del cortile comune di un serbatoio destinato ad alimentare lâimpianto termico dell'appartamento di proprietà esclusiva (Cass. 20/08/2002 n. 12262), l'installazione in appoggio al muro condominiale della canna fumaria di un locale di proprietà privata di un condomino (Cass. 01/12/2000 n. 15394), la installazione di un cancello sul passaggio comune con consegna delle chiavi agli altri comproprietari (Cass. 20/06/2000 n. 8394), l'utilizzazione degli scarichi condominiali senza alterarne la destinazione e senza impedire il pari uso attuale o potenziale degli altri condomini ( Cass. 05/05/2002 n. 5666), la destinazione del cortile comune a parcheggio di automobili senza impedire il pari uso attuale o potenziale degli altri condomini (Cass. 01/03/2000 n. 2255), l'escavazione del sottosuolo condominiale da parte di un condomino per collegare con una scala le unità immobiliari al piano terreno con quelle poste al seminterrato tutte di sua proprietà esclusiva (Cass. 05/06/1999 n. 5546), la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio di pertinenza esclusiva di un condomino in un muro maestro dell'edificio condominiale (Cass. 11/02/1999 n. 1162), l'utilizzazione delle mura perimetrali per installarvi la tubatura del gas metano a servizio di un appartamento (Trib. Ariano irpino 30/10/1998), l'apposizione di una vetrina o mostra sul muro perimetrale in corrispondenza di un locale di proprietà esclusiva di un condomino destinato ad esercizio di attività commerciale (Cass. 12/02/1998 n. 1499), la realizzazione di abbaini e finestre sul tetto per dare aria e luce ai locali di proprietà esclusiva sempre che le opere siano fatte a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura (cass. 12/02/1998 n. 1498).

Sono state considerate illegittime, invece, la condotta del singolo condomino che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua vettura nel cortile condominiale così impedendo l'utilizzo dello spazio comune agli altri condomini (Cass. 24/02/2004 n. 3640), l'installazione di un voluminoso condizionatore sul muro perimetrale comune comportante una alterazione del decoro architettonico dell'edificio (Cass. 22/08/2003 n. 12343), la costruzione di una baracca ad uso deposito nel cortile comune (Trib. Arpiano Irpino 24/03/2003), l'allacciamento del bagno di un condomino al sistema fognario del condominio utilizzando il pozzetto condominiale di ispezione esistente nella cantina di proprietà esclusiva del condomino, perché così è soppressa la sostanziale funzione del pozzetto destinato a vigilanza periodica dell'impianto (Cass. 26/11/2002 n. 16847), la costruzione di due balconi in aggetto su un cortile condominiale tale da diminuire l'aria e la luce che il cortile era destinato ad assicurare (Cass27/08/2002 n. 12569), l'installazione di una antenna parabolica di notevoli dimensioni sulla facciata del condominio (Trib. Milano 25/10/2001), la costruzione nel sottosuolo del fabbricato di un vano destinato esclusivamente ad uso del singolo condomino (Cass. 21/05/2001 n. 6921), l'uso dei muri condominiali per praticarvi aperture di comunicazione fra le adiacenti aree condominiali ed un locale di proprietà esclusiva che il condomino intendeva adibire a discoteca (Cass. 22/03/2001 n. 4135), il far circolare il proprio cane nelle parti comuni senza le cautele richieste dall'ordinario criterio di prudenza ( museruola, guinzaglio ecc.) ( Cass. 03/11/2000 n. 14353), l'apertura da parte di un condomino di un varco che consenta la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, sempre di sua proprietà ma ricompresa in un diverso edificio condominiale (Cass. 18/02/1998 n. 1708).

AVV. Barbara Laziosi
Consulente Legale UPPI

Tratto dalla  rivista UPPI Notizie - Abitare Informati - edita dall'UPPI di Bologna