I balconi e i frontalini rappresentano quelle parti dell’edificio su cui si sollevano i dubbi interpretativi maggiori circa la disciplina da applicare e la loro ripartizione delle spese per gli interventi manutentivi. 

Quando l’assemblea è chiamata a deliberare i lavori di intervento manutentivo della facciata del condominio, i primi dissidi fra i condomini nascono proprio circa l’addebito della spesa riguardante il rifacimento dei balconi, e in particolare i frontalini.

Proprio tali dissidi fanno si che si inneschino inevitabilmente dei casi di contenzioso giudiziario che sarebbero facilmente evitabili se i condòmini adoperassero un po’ di buon senso.

È inevitabilmente evidente che le questioni sottese al riguardo non trovano una pacifica soluzione, nonostante le numerose pronunce giurisprudenziali.

D'altronde le incertezze nascono proprio in considerazione della struttura che compone i balconi e dalla sua funzione

La soluzione offerta dalla dottrina e dalla giurisprudenza prevalente consiste in un’analisi specifica del singolo caso concreto alla luce della quale si stabilisca se le opere da eseguire riguardino parti costituenti proiezione della proprietà individuale, ovvero elementi che, per la loro attinenza alla facciata, debbano essere considerati parti comuni dell’edificio, a norma degli artt. 1117 C.C. e ss., ovvero, semplicemente, parti d’interesse comune. Nella prima fattispecie rientrano tutte le opere dirette a preservare e consentire l’utilizzo della superficie praticabile del balcone; nella seconda categoria sono ricomprese tutte le iniziative concernenti elementi del balcone che hanno inerenza con la facciata e, assieme a questa, conferiscono allo stabile – attraverso l’armonia e l'unità delle linee e dello stile – quel decoro architettonico che costituisce il bene comune.

In considerazione della sua struttura, il balcone costituisce un elemento accidentale del fabbricato in quanto non svolge funzione portante. Esso rappresenta una pertinenza, ovvero una proiezione della proprietà del singolo condòmino verso l’esterno dell’appartamento di proprietà esclusiva di quest'ultimo, e non può, pertanto, essere destinato all’uso comune, essendo finalizzato al solo godimento da parte del suddetto.

Per gli stessi motivi, il proprietario del pavimento, c.d. entradosso, che è proprietario anche del sottobalcone, c.d. estradosso, e perciò della intera soletta a sbalzo, sostiene la totale spesa per la manutenzione della pavimentazione, dello stangone e del sottobalcone.

Stesso discorso vale anche per i cosiddetti balconi aggettanti dell’edificio condominiale, come confermato dalla recente sentenza della Suprema Corte, che si è riportata all’orientamento dominante e ormai consolidato in materia (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 19/05/2015, n. 10209).

La situazione è diversa, se il balcone presenta elementi accessori e decorativi che conferiscono allo stabile, attraverso l’armonia e l’unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce un'interesse comune dell’edificio. In questo caso, si ritiene che, per i soli elementi decorativi (si pensi ai fregi decorativi di certi palazzi storici), le spese devono essere ripartite fra tutti i condòmini proprio perché tali elementi, costituendo una parte integrante della facciata, rientrano nel novero dei beni comuni; di conseguenza la loro manutenzione interessa l'intera collettività dei condomini.

Altra questione dibattuta riguarda la ripartizione delle spese relative ai c.d. frontalini, ovvero, la parte frontale, e in alcuni casi anche verticale, della soletta dei balconi.

Anche in merito ad essi, i condòmini si lasciano spesso andare a disquisizioni giurisprudenziali senza fondamento, ritenendo di stare nel giusto e richiedendo l’addebito dei costi manutentivi all’intero condominio. Ma così non è, e non potrà mai essere, per i seguenti motivi.

La giurisprudenza sostiene in maniera precisa e puntuale che gli elementi decorativi che caratterizzano i frontalini, e solo questi, “si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (così Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).

Si sottolinea che la sentenza parla di elementi decorativi (c.d. stucchi) posti sul frontalino e non del frontalino come elemento strutturale. Per tale ragione, solo i primi e non il secondo è di proprietà comune, salvo che per le connotazioni strutturali non sia possibile operare questa differenza (si pensi ai balconi di alcuni palazzi romani, che per la loro connotazione e il loro stile non possono che essere considerati, nella loro interezza, elementi della facciata dello stabile, dovendoli necessariamente considerarli comuni.

Pertanto, si conviene che, ai sensi dell’art. 1123 C.C., comma 1, le spese di conservazione delle cose comuni devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei loro millesimi di proprietà, per i suddetti motivi, potendo concludere che le spese per la manutenzione dei frontalini, che inserendosi nel prospetto dell’edificio, ne connotano il decoro rendendone il suo aspetto esteticamente gradevole, devono necessariamente essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Viceversa, se il frontalino non possiede i suddetti elementi decorativi, la spesa per gli interventi strutturali sarà imputata al singolo condòmino proprietario del balcone.