L'ex proprietario di un appartamento in condominio si opponeva al decreto ingiuntivo con il quale gli veniva ingiunto di pagare spese per oneri condominiali maturati successivamente alla data di vendita dell'appartamento e, dunque, a lui non addebitabili.

Nello specifico, l'opponente aveva alienato il proprio immobile nel febbraio 2006,mentre i crediti posti a fondamento del decreto ingiuntivo sono maturati nel corso delle annualità 2011, 2012 e fino al 10 giugno 2013.

Il Condominio sosteneva che, in realtà, il debitore non aveva mai comunicato all'amministratore l'avvenuta vendita dell'appartamento e, dunque, la perdita dello status di condomino.

Peraltro, lo stesso, anche dopo la vendita, aveva continuato a partecipare alle assemblee di condominio qualificandosi, in quelle occasioni, come condomino.

Secondo il Condominio, dunque, in ragione di tale mancata comunicazione l'ex proprietario era in ogni caso tenuto al pagamento di tutti i contributi maturati, ai senesi dell'articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile.

Disposizione, peraltro, ribadita anche dall'art. 5 del regolamento condominiale, che dispone: «è fatto obbligo ai condomini di segnalare all'amministratore, a mezzo lettera raccomandata,l'eventuale trasferimento di proprietà dei propri locali;in ogni caso, gli aventi causa sono tenuti in solido a rispondere degli eventuali debiti del cedente verso l'amministratore del condominio».

Il Tribunale dell'Aquila, con sentenza n. 282 del 5 aprile 2018, ha accolto l'opposizione e revocato il decreto ingiuntivo.

Paga sempre l'effettivo proprietario. Il giudice abruzzese ricorda anzitutto che «in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale».

È proprio il caso del venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà(non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario.

Non opera il principio di apparenza del diritto. Nei rapporti fra Condominio (ente di gestione) ed i singoli partecipanti adesso, non può operare il c.d. principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede.

Nel condominio, infatti, la legittimazione passiva al pagamento delle spese condominiali è strettamente legata alla effettiva titolarità della proprietà, funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale (cfr. Cass. civ., S.U., n. 5035/2002).

Nel caso in esame, dunque, il soggetto obbligato all'adempimento dei crediti dal Condominio è in realtà l'acquirente dell'immobile.

L'obbligo di comunicazione della vendita all'amministratore. Nella fattispecie in esame, l'ex proprietario non può ritenersi obbligato in via solidale all'adempimento di detti debiti in virtù della mancata comunicazione di tale cessione all'amministratore di condominio.

Il comma 5 dell'articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile dispone che il soggetto che cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Tale obbligo di comunicazione, tuttavia, è stato introdotto soltanto con la riforma di cui alla L. n. 220 del2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013.

Dunque, non è applicabile, ratione temporis,alla presente controversia che, come detto, ha ad oggetto obbligazioni condominiali sorte tra il2011 ed 10 giugno 2013.

La solidarietà si applica alle obbligazioni sorte dopo l'entrata in vigore della riforma.Secondo il Tribunale, non può essere condivisa neppure la tesi del Condominio secondo la quale, a prescindere dall'operatività dell'articolo 63 citato, l'ex proprietario sarebbe in ogni caso tenuto al pagamento delle somme richieste in ragione dell'art. 5 del regolamento condominiale.

Tale disposizione regolamentare, osserva il giudice, si limita:

1) a gravare il condomino dell'obbligo di comunicare tempestivamente l'alienazione della propria unità abitativa;

2) ad obbligare l'acquirente al pagamento di tutti i debiti del cedente verso il condominio(dunque debiti maturati antecedentemente alla cessione). Pertanto, nel regolamento condominiale non si rinviene nessuna disposizione dalla quale ricavare un'obbligazione solidale del cedente per i debiti del cessionario (maturati successivamente alla cessione) in caso di omessa comunicazione dell'avvenuta alienazione dell'unità immobiliare.

La decisione. In ragione di quanto sin qui detto, è stata disposta la revoca del decreto ingiuntivo opposto, essendo il relativo debito gravante in via esclusiva sul venditore, in qualità di proprietario dell'immobile sin dal 2006 e, dunque, per tutto il periodo in cui sono sortii i crediti vantati dal condominio opposto.

I princìpi di diritto applicati dal Tribunale dell'Aquila:In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, purdopo il trasferimento della proprietà ( non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto,strumentale essenzialmente ad esigente di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale

L'obbligo di comunicazione ed il vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente, previsti dall'art. 63, comma 5 delle disposizioni attuative del codice civile, si applica alle spese condominiale sorte dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio (18 giugno 2013)