In tema di gravi difetti dell'edificio e di responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1669 c.c. quali sono i limiti all'azione dell'amministratore di condominio?

Alla domanda ha risposto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 7373 del 13 aprile 2015, ribadendo quello che è il proprio consolidato orientamento in materia.

Per comprendere appieno la portata della decisione degli ermellini, è utile comprendere che cosa debba intendersi per gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c.

La giurisprudenza di merito e di legittimità, ormai da anni, afferma che “ai fini della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell'opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioé con "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici" o con "opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" (Cass. sez. 2^, 8 maggio 2007 n. 10533; cfr. anche, tra le altre, le sentenze 28 aprile 2004 n. 8140; 26 maggio 2000 n. 6997; 14 febbraio 2000 n. 1608; 7 gennaio 2000 n. 81; 22 dicembre 1999 n. 14449; 12 maggio 1999 n. 4692) (App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116)

In questo contesto, ad esempio, le infiltrazioni d'acqua ricollegabili a difetti di impermeabilizzazione derivanti da cattiva esecuzione delle opere sono considerate gravi difetti.

Rispetto ai gravi difetti, dice l'art. 1669 c.c., la responsabilità dell'appaltatore è decennale e tale periodo di tempo decorre dalla consegna dell'opera; tali difetti devono essere denunciati entro un anno dalla scoperta e l'azione del danneggiato si prescrive entro un anno dalla denuncia.

Per scoperta deve intendersi la riconoscibilità della problematica quale grave difetto dell'opera

È dubbio se i gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. riguardino solamente le opere connesse alla realizzazione dell'edificio o anche agli interventi manutentivi

Ciò che è certo è che l'amministratore di condominio ha potere di azione per i gravi difetti, ma solamente rispetto a quelli rintracciabili nelle parti comuni dell'edificio. In tal senso, si legge nella sentenza n. 7373, "la legittimazione dell'amministratore derivante dall'art. 1130, primo coma, n. 4, cod. civ. - a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio - gli consente di promuovere azione di responsabilità, al sensi dell'art. 1669 cod. civ. nel confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella Sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva" (Cass. n. 22656 del 08/11/2010)” (Cass. 13 aprile 2015 n. 7373).

Come dire: senza autorizzazione dei singoli condòmini, l'amministratore può agire solamente per i danni ed i risarcimenti inerenti le parti comuni, ma non anche per i danni e i risarcimenti legati alle unità immobiliari di proprietà esclusiva anche se connessi al medesimo difetto.