I balconi aggettanti, noti anche come balconi a sbalzo, sono elementi architettonici che sporgono dalla facciata di un edificio senza appoggiarsi a strutture portanti sottostanti. La gestione e la manutenzione dei balconi aggettanti in condominio possono sollevare questioni specifiche riguardanti la proprietà e la ripartizione delle spese.

Secondo la giurisprudenza italiana, i balconi aggettanti non sono considerati parti comuni dell’edificio, ma di proprietà esclusiva dei condomini a cui appartengono le singole unità immobiliari. Tuttavia, alcune parti dei balconi aggettanti possono essere considerate comuni. Vediamo i dettagli:

1. Parte Interna: La soletta, il parapetto, e il pavimento del balcone sono considerati di proprietà esclusiva del singolo condomino.
2. Parte Esterna: Gli elementi decorativi della facciata, come la parte inferiore e laterale dei balconi visibili dall’esterno, possono essere considerati parti comuni. Questo perché contribuiscono all’estetica complessiva dell’edificio solo se hanno dei fregi ornamentali es. Frontalini dei palazzi nei centri storici
3. Ringhiere e Parapetti: In molti casi, le ringhiere e i parapetti sono considerati comuni, soprattutto se omogenei per tutto l’edificio, in quanto parte integrante dell’aspetto esterno.

Ripartizione delle Spese

La ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione dei balconi aggettanti dipende dalla parte specifica del balcone interessata dall’intervento:

1. Proprietà Esclusiva: Le spese per la manutenzione, riparazione o sostituzione della soletta, del parapetto interno, del pavimento, e degli infissi dei balconi aggettanti sono a carico del singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare.
2. Parti Comuni: Le spese per la manutenzione degli elementi decorativi esterni, visibili e che contribuiscono all’estetica dell’edificio, come la parte inferiore della soletta, le facciate laterali e gli elementi decorativi del parapetto, sono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
3. Ringhiere e Parapetti: Se considerati comuni, le spese per la loro manutenzione o sostituzione sono ripartite tra tutti i condomini.

Interventi Ordinari e Straordinari

• Manutenzione Ordinaria: Include la pulizia, la verniciatura e le piccole riparazioni. Le spese ordinarie delle parti in proprietà esclusiva sono a carico del singolo proprietario, mentre quelle delle parti comuni sono ripartite tra i condomini.
• Manutenzione Straordinaria: Riguarda interventi più significativi come la sostituzione di elementi strutturali o decorativi. Anche in questo caso, le spese delle parti in proprietà esclusiva sono a carico del proprietario, mentre quelle delle parti comuni vengono ripartite tra i condomini.

Decisioni Assembleari

Le decisioni riguardanti gli interventi di manutenzione straordinaria sui balconi aggettanti possono riguardare solo le parti comuni e MAI QUELLE PRIVATE altrimenti la delibera è nulla.

Conclusione

La gestione dei balconi aggettanti in condominio richiede un’attenzione particolare alla distinzione tra proprietà esclusiva e parti comuni. La corretta ripartizione delle spese è essenziale per evitare conflitti tra i condomini e garantire una gestione equa e trasparente. Comprendere le normative e le buone pratiche relative alla manutenzione dei balconi aggettanti è fondamentale per mantenere l’integrità strutturale e l’estetica dell’edificio, oltre che per assicurare la sicurezza di tutti i residenti. Dunque la gestione e la manutenzione dei balconi aggettanti in condominio possono sollevare questioni specifiche riguardanti la proprietà e la ripartizione delle spese

Analizziamo ora i Frontalini.

I frontalini sono le parti sporgenti di un edificio, spesso situate sopra finestre, balconi o porte, che possono includere cornicioni, architravi e altri elementi decorativi. Questi elementi non solo contribuiscono all’estetica dell’edificio, ma hanno anche un ruolo funzionale nel proteggere le parti sottostanti dagli agenti atmosferici.

Importanza della Manutenzione

La manutenzione dei frontalini è essenziale per diversi motivi:

1. Sicurezza: Frontalini deteriorati possono rappresentare un pericolo per gli abitanti e i passanti, in quanto pezzi di materiale possono staccarsi e cadere.
2. Conservazione dell’edificio: La mancata manutenzione può portare a infiltrazioni di acqua che danneggiano le strutture interne.
3. Estetica: Un edificio ben mantenuto conserva il suo valore estetico e commerciale.

Tipi di Interventi

Gli interventi sui frontalini possono variare da semplici operazioni di manutenzione ordinaria a lavori più complessi di ripristino e restauro. Questi includono:

• Pulizia e ritocco: Rimozione di sporco e piccoli ritocchi di vernice.
• Riparazione: Riparazione di crepe e piccole rotture.
• Restauro completo: Sostituzione di parti gravemente danneggiate.

Ripartizione delle Spese

La ripartizione delle spese per la manutenzione dei frontalini in un condominio è regolata dal Codice Civile italiano e può essere influenzata dal regolamento condominiale. In generale:

• Le spese per il rifacimento dei frontalini nei balconi aggettanti sono a carico del proprietario dell”unità immobiliare nei balconi aggettanti essendo appunto considerato il balcone un prolungamento dell’unità immobiliare.

Ruolo dell’Amministratore di Condominio

L’amministratore di condominio ha il compito di monitorare lo stato di conservazione dei frontalini e di proporre interventi di manutenzione quando necessario informando il proprietario della necessità di eseguire la corretta manutenzione se dovesse ravvisare criticità.

ARTICOLO A CURA DEL DOTT. CORRADO PERGOLI, AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO A ROMA: TUSCOLANA, CINECITTÀ, QUADRARO, STATUARIO, QUARTO MIGLIO, APPIA, TORRE MAURA E A TERAMO E PROVINCIA: PINETO, ROSETO DEGLI ABRUZZI, ATRI, SCERNE DI PINETO, SILVI MARINA.