STUDIO CARPUTO

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Lastrico solare condominiale
Alla spesa occorrente per la manutenzione e alla ricostruzione del lastrico solare condominiale devono contribuire tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. Un’assemblea può deliberare di sostituire il lastrico solare condominiale con il tetto solo all'unanimità altrimenti sarebbe nulla e quindi impugnabile senza limite di tempo, in quanto, pur restando immutata la funzione di copertura del fabbricato, risulterebbero compromesso le facoltà accessorie di godimento consentite dalla terrazza, quali l’accessibilità, l’affaccio e la permanenza, senza che il danno sia compensato da alcun vantaggio.
La Corte d’Appello di Milano ha stabilitoche non costituisce innovazione vietata il collegamento, da parte diun condomino, del proprio appartamento al lastrico solare condominiale, realizzato mediante la costruzione di una scala; ciò in quanto il lastrico conserva la sua funzione di copertura e protezione dell’edificio. Lo stesso dicasi se il collegamento avviene mediante l’apertura di una porta .
Il collocamento di stracci e tendaggi sul lastrico solare condominiale non costituisce lesione del decoro architettonico trattandosi di oggetti collocati provvisoriamente e facilmente rimovibili .
II proprietario esclusivo del lastrico solare deve contribuire alla spesa in ragione di un terzo, restando gli altri due terzi a carico dei condomini proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura, da ripartire fra questi in proporzione ai millesimi di proprietà ; pertanto, se il proprietario esclusivo del lastrico è anche proprietario di una o più unità immobiliari sottostanti, in aggiunta ai terzo di cui sopra dovrà concorrere anche alla spesa degli altri due terzi. Il suddetto criterio si applica non solo alle spese riguardanti la manutenzione o il rifacimento del solaio o del manto impermeabilizzante , ma anche alle spese rese necessarie dai suddetti interventi: per esempio rifacimento della pavimentazione e del parapetto, trasporto e discarica dei detriti . Sono invece a carico del condomino che ha esclusivo del lastrico le spese relative agli elementi collegati al suo godimento diretto; per esempio quelle occorrenti alla manutenzione delle ringhiere e dei parapetti . Questo criterio di ripartizione della spesa è derogabile da un regolamento approvato o accettato da tutti i condomini o da un accordo al quale essi abbiano aderito
L’iniziativa per la riparazione del lastrico solare di uso esclusivo spetta al Condominio, ma il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico deve provvedere ad avvisare tempestivamente l’amministratore non appena ravvisi la necessità di una riparazione. Se poi il danno è stato provocato dal condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico, sarà questi a doversi attivare per la riparazione e a farsi carico della spesa.
Se poi le infiltrazioni non sono dovute al proprietario esclusivo la spesa va ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico, restandogli altri due terzi a carico dei condomini alle cui unità immobiliari il lastrico serve da copertura, da ripartire tra gli stessi in proporzione ai millesimi di proprietà. La Cassazione ha stabilito che, se il condomino è costretto, a Causa delle infiltrazioni a trasferirsi in altro alloggio preso in locazione, in attesa che l’appartamento venga reso di nuovo agibile, il condominio è tenuto a farsi carico anche di questa spesa.

Se sul lastrico solare di uso esclusivo vi è un giardino pensile, e si rendono necessari dei lavori per eliminare le infiltrazioni di acqua e umidità provenienti dal lastrico, la spesa occorrente alla rimozione e al ripristino del giardino è a carico del proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico; infatti l’articolo 1126 del Codice Civile, nel ripartire le Spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo a un condomino, nella misura di un terzo a carico di questi e dei restanti due terzi a carico dei condomini alle cui unità immobiliari il lastrico serve da copertura, si riferisce solo alle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione; manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto. Né può attribuirsi rilievo, ai fini dei concorso degli altri condomini alla spesa richiesta dalla rimozione e dal ripristino del giardino, al generale vantaggio estetico e ambientale derivante dalla sua presenza. Se poi le infiltrazioni dipendono esclusivamente da cattiva manutenzione dei giardino, il proprietario di questo deve farsi esclusivo carico sia della riparazione dei lastrico che della spesa occorrente all'eliminazione delle infiltrazioni.
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