Quello del Condominio, realtà con la quale hanno quotidianamente a che fare circa 30 milioni di italiani, è un ambiente ad elevata conflittualità, fatto di tante regole e di altrettante eccezioni, che comportano una casistica davvero notevole e complessa da gestire.

Sono circa 70 anni, però, che in Italia non si mette mano ad una riforma complessiva della materia che, giocoforza, si trova a basarsi su una serie di norme diventate ormai obsolete, in virtù dei cambiamenti sociali e tecnologici avvenuti a ritmo incalzante negli ultimi anni. 

Ed è per questo che, dopo una gestazione di circa 2 anni, è approdato lo scorso 17 settembre all’esame della camera unprovvedimento di riforma della materia, il cui testo si compone di 32 articoli, poi approvatodalla Commissione giustizia del Senato lo scorso 20 novembre e infine pubblicato in Gazzetta ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012. Pertanto la nuova legge entrerà  in vigore il 18 giugno 2013.

Le novità previste riguarderanno l’assemblea e i quorum necessari per le delibere, nonché la gestione finanziaria del condominio, ma anche nuovi aspetti, come l’ingresso nel mondo del web o l’utilizzo delle parabole per la ricezione del segnale televisivo.

Principali novità per la gestione del condominio

Per rendere più snelle le procedure, in sede assembleare si abbasserà il quorum, cioè il numero legale necessario per rendere valide le assemblee e le loro delibere.
Nel dettaglio, questi sono i nuovi quorum previsti:
-    per la costituzione in prima convocazione, il 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
- per la costituzione in seconda convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi, novità assoluta perché fino ad ora in seconda convocazione non c'era bisogno del quorum costitutivo;
- per le delibere (sempre in seconda convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.

Quest'ultimo quorum sarà applicato in particolare per decisioni importanti ed urgenti, come quelle che riguardano lasicurezza e la salubrità dell’edificio, e l’introduzione diinnovazioni come l’abbattimento di barriere architettoniche, i parcheggi, l’installazione di pannelli solari, di impianti televisivi o telematici.

Viene introdotto anche un limite all’utilizzo delle deleghe, per cui nei condomini di più di 20 appartamenti, un singolo condomino non potrà rappresentare più di 1/5 dei condomini o di 1/5 dei millesimi.

Le violazioni del regolamento condominiale sarannosanzionate con multe fino ad un massimo di 200 euro, che per i recidivi possono salire a 800.

Alcuni dei cambiamenti riguardano la figura dell’amministratore, che per poter svolgere questo ruolo dovrà aver frequentato un corso di formazione iniziale, oltre ad aver conseguito ildiploma di scuola superiore.
Ma all'amministratore viene anche richiesto di godere dei diritti civili, di non essere stato condannato per reati contro il patrimonio e di non essere stato protestato.

La nomina dell'amministratore sarà obbligatoria solo se i condomini sono almeno 9 e il suo mandato non avrà scadenza ma, al termine di ogni anno, egli potrà essere licenziato per gravi inadempienze, come l'accertamento di irregolarità fiscali.
Tra le inadempienze potrà esserci anche il non aver ottemperato all'obbligo di aprire uno specificoconto corrente sul quale far transitare tutit i movimenti di denaro relativi al condominio.

Al momento della nomina, l’amministratore dovrà presentare una polizza assicurativa di responsabilità civile, che copra gli atti compiuti nello svolgimento del mandato e i cui oneri saranno a carico dei condomini.

Per risolvere le numerose controversie condominiali che intasano le aule dei tribunali, è prevista una nuova forma di mediazione facoltativa, da avviare con una convocazione preventiva di almeno 20 giorni e da concludere entro 4 mesi.

Gestione degli impianti

Se un condomino intende distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, può farlo solo a patto che il distacco non comporti squilibri all’erogazione di calore agli altri appartamenti e che contribuisca alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale e per la sua conservazione e messa a norma.
Questo in virtù dell'art. 3 della legge, che va a sostituire l'art. 1118 del Codice Civile.

Con la riforma scale ed ascensori sono equiparate nella ripartizione delle spese, mentre viene riconosciuto il diritto di ogni singolo condomino ad installare unimpianto di ricezione televisiva individuale. 

Altre novità

Un'altra novità riguarda la convocazione delle assemblee: viene infatti stabilito che la prima e la seconda convocazione non possono essere fissate nello stesso giorno solare, quindi nell'ambito delle stesse 24 ore.

Viene inoltre introdotto con l'art. 16 il divieto di inserire nel regolamento condominiale norme che proibiscano la presenza di animali domestici nelle abitazioni.

Infine, la riforma autorizza esplicitamente a mettere in rete siti Internet condominiali, nei quali possano essere pubblicati tutti gli atti e i rendiconti (delibere, verbali, dati contabili, ecc.), anche se anche attualmente ciò non è vietato. Naturalmente l’accesso dovrà essere