Tema molto dibattuto in ambito condominiale è quello relativo alla ripartizione delle spese per la manutenzione, ordinaria e/o straordinaria, delle parti comuni, in particolare dei tetti, dei lastrici solari, dei balconi e delle terrazze a livello.

Secondo quanto stabilito dall’art. 1117 c.c. i tetti e i lastrici solari sono sicuramente parti comuni al condominio, la cui manutenzione – se non destinati ad uso esclusivo da parte di uno o più condomini – è devoluta a tutti coloro che ne usufruiscono in proporzione alle rispettive quote millesimali.

Va precisato che per lastrici solari si intende la superficie che si trova al culmine del fabbricato, che ha la funzione primaria di coprire lo stabile. Nel caso in cui porzioni del fabbricato non si elevino alla stessa altezza delle altre parti, lo stabile condominiale avrà, necessariamente, la copertura formata da più lastrici solari.

Pertanto, negli edifici costituiti da un unico corpo di fabbrica, alle spese necessarie per la manutenzione e ristrutturazione del tetto e del lastrico solare concorrono tutti i condomini, nessuno escluso, indipendentemente dal piano in cui la relativa proprietà è localizzata.

Qualora, invero, del lastrico solare facciano uso esclusivo uno o alcuni condomini, questi ultimi dovranno concorrere nelle spese nella misura di 1/3 mentre i restanti 2/3 verranno ripartiti tra tutti i condomini.

A differenza del lastrico solare, le terrazze o i balconi non sono parti comuni del condominio ma parti comuni del condomino che fruisce del terrazzo e del condominio posto al piano immediatamente inferiore. Questo per quanto riguarda le terrazze che non hanno altresì funzione di copertura di unità abitative sottostanti.

Invero, laddove le terrazze abbiano tale finalità di copertura esse andranno annoverate tra le c.d. terrazze a livello caratterizzate dal fatto di avere, per il proprietario dell’unità abitativa posta a livello, la medesima funzione di normali terrazze e, per il proprietario degli appartamenti posti ai paini inferiori, la medesima funzione del tetto o del lastrico solare condominiale.

La terrazza a livello è pacificamene considerata di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento dal quale vi si accede, di cui costituisce la continuazione.

Proprio per tale loro particolarità le terrazze a livello hanno un regime giuridico proprio; pur se considerate come bene di proprietà di un singolo condomino (sono compravendute unitamente all’appartamento cui accedono) esse vengono annoverate da un punto di vista fattuale tra i beni comuni in quanto la loro funzione è comune sia al proprietario che ad alcuni o tutti gli altri condomini.

Particolare è dunque il regime di ripartizione delle spese previste per la manutenzione, ordinaria e straordinaria, di tali manufatti.

Infatti, fermo restando che gli elementi costituenti i frontini e gli altri elementi decorativi di dette pertinenze costituiscono parti comuni dell’edificio, con relativa ripartizione secondo i millesimi di proprietà di tutti i condomini, per quanto riguarda la manutenzione della soletta e dello strato isolante della terrazza a livello e della relativa pavimentazione, la giurisprudenza ritiene in via maggioritaria che ad essa vadano applicate le regole previste dall’art. 1126 c.c.

Pertanto, il proprietario dell’unità abitativa posta a livello della terrazza concorrerà nella misura di 1/3 delle spese, mentre tutti gli altri condomini (escluso il precedente) dovranno concorrervi per i restanti 2/3.

Per capire quali siano i condomini tenuti a partecipare alle spese è necessario previamente individuare quali siano le unità abitative poste al di sotto della terrazza a livello e, successivamente, dividere tra questi la spesa complessiva (i 2/3) in relazione alle quote millesimali di ciascuno.

Ovviamente, se chi ha l’uso esclusivo della terrazza a livello volesse delle pavimentazioni e/o delle opere (parapetti, ecc.) di valore superiore a quelle commerciali correnti ed esistenti in precedenza, dovrà assumere interamente a suo carico la differenza di spesa.

Spesso si verifica “un caso limite” che si determina quando siamo in presenza di una terrazza a livello che copre un solo appartamento e/o vano (p.e.: la terrazza a livello di un appartamento al primo piano che copre un locale a piano terra con ingresso dalla strada). Anche in tal caso le spese sono per 1/3 a carico di chi usa la terrazza e per i restanti 2/3 a carico dell’unico proprietario del sottostante locale coperto dalla terrazza medesima.

avv. Francesca Zanoni