L’obbiettivo del decreto legge Destinazione Italia, che  nei prossimi giorni sarà all'esame delle commissioni Finanze e Industria, è quello inserire il registro anagrafe sicurezza (RAS) all’interno del  Registro di anagrafe condominiale previsto dall’art. 1130 c.c.

Il nuovo registro conterrà i dati che emergeranno dalla procedura di individuazione dei pericoli e di analisi dei rischi potenziali collegati, e sarà un documento che, fornendo evidenza dello stato tecnico delle parti comuni condominiali, consentirà all’amministratore di assolvere agli obblighi assegnati dal legislatore.

L'obbiettivo del RAS evidenzierà la rispondenza del condominio ai requisiti di ordine documentale e organizzativo richiesti sia nelle aree comuni che, in caso di presenza di lavoratori subordinati (es.: portiere), nei relativi luoghi di lavoro e, una volta individuati eventuali rischi, consentirà di programmare interventi e procedure finalizzati all'eliminazione o al contenimento degli stessi.

         A)     Attenzione ai piccoli segnali di degrado della struttura.

Affinché il RAS possa rispondere ai requisiti di legge, dovrà contenere, quanto meno, a titolo esemplificativo, la seguente documentazione:

1.      “Dichiarazione di conformità degli impianti condominiali (elettrico citofonico, televisivo (se centralizzato), elettronico (videosorveglianza, sistema di anti-intrusione), idrico, antincendio (se presente), sanitario (allacciamento alla fogna), adduzione GAS (parte condominiale), riscaldamento e climatizzazione (se centralizzato), protezione dalle scariche atmosferiche (se presente);

2.      Documentazione degli impianti sotto pressione (riscaldamento centralizzato, autoclave); Dichiarazione CE ai sensi della direttiva macchine relativa al cancello automatizzato;

3.      Certificazione Vigili del Fuoco (se prevista), CPI (Certificato Prevenzione Incendi), rinnovo CPI, eventuale SCIA;

4.      Certificato di conformità edilizia e agibilità;

5.      Libretto ascensore attestante il relativo collaudo con indicazione del numero di matricola.

Documenti relativi all’impianto elevatore disabili e Documentazione attestante le verifiche periodiche dell'impianto ascensore; 

6.      Documentazione di carattere chimico, fisico e batteriologico (in caso di presenza di serbatoio, cisterna o tubazione comune per l'adduzione dell'acqua potabile e gli impianti di riscaldamento centralizzati e di climatizzazione centralizzati);

7.      In caso di presenza di giardino con altalene o altri giochi per bambini, assicurarsi che i prodotti installati siano marcati CE;

8.      In caso di presenza di lavoratori subordinati (esempio: il portiere) provvedere alla documentazione e agli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/08;

9.      Documentazione relativa a eventuali interventi per la valutazione o la rimozione di amianto e, nonché della documentazione relativa ad eventuali interventi di manutenzione straordinaria eseguiti dal condominio e soggetti al coordinamento per la sicurezza”.

Comunque, la documentazione elencata non è esaustiva, in quanto in un condominio possono essere presenti macchine, impianti o problemi strutturali, che in tale schema non sono menzionati.

L'amministratore deve garantire la sicurezza dell'edificio, quindi, al fine di produrre un registro anagrafe della sicurezza adeguato all'esigenze del condominio, è consigliabile la consulenza di un tecnico abilitato (quale ad esempio un ingegnere).

Ovviamente, non sono pochi i contrasti sull'obbligatorietà del fascicolo fabbricato, per motivi e aspetti tecnici e/o amministrative, e che alcune associazioni hanno evidenziato come il lavoro che sta disegnando il decreto di attuazione del “sisma bonus” deve essere in stretta correlazione con il fascicolo fabbricato.

Secondo le associazioni, infatti, per rendere obbligatorio il fascicolo fabbricato, occorre digitalizzare gli archivi dei catasti, per facilitare il lavoro dei professionisti. Poi, bisogna raccogliere le certificazioni energetiche già realizzate.

Questo primo pacchetto di elementi già disponibili potrà essere integrato con le diagnosi sismiche redatte in attuazione del decreto sul sisma bonus.

A questo punto si potrebbe facilmente arrivare a un fascicolo di fabbricato elettronico obbligatorio: una fotografia storico-strutturale dell'immobile, che tenga conto della ramosità a anche della differenziazione tra edifici storici ed edifici moderni. Un documento redatto da professionisti e suddiviso in: una parte generale sul singolo immobile e in una parte specifica sulle singole unità abitative.

         B)     Prevenzione rischio sismico.

Il nuovo certificato di idoneità statica. Lo scorso novembre il Comune di Milano ha approvato le linee guida per la verifica dell'idoneità statica delle costruzioni presenti sul territorio comunale.

È stato così introdotto per la prima volta in Italia l'obbligo di collaudo statico per gli edifici più vecchi pena l'inagibilità della struttura.

Con l''articolo 11.6 del documento entrato in vigore il 26.11.2014, infatti, il Comune di Milano, primo in Italia, ha introdotto elementi innovativi riguardo l'obbligo di manutenzione degli edifici.

In particolare, stabilisce che tutti quelli ultimati da più di 50 anni (o che raggiungeranno i 50 anni nei prossimi tre anni) non in possesso di certificato di collaudo dovranno essere sottoposti a verifica e rilascio del CIS entro il 2019.

La stessa cosa dovranno fare, entro il 2024, i fabbricati collaudati da più di 50 anni (o che avranno raggiunto i 50 anni entro tale scadenza). Le linee guida definiscono due livelli di indagine.

Il primo si basa su un'analisi qualitativa del fabbricato e in caso risulti esaustiva e non evidenzi aspetti critici per la sicurezza può dare luogo all'emissione del CIS. Le verifiche di primo livello sono basate sia su ispezioni visive che su valutazioni della storia e del contesto in cui l'edificio è posto.

Queste hanno come fine l'esame delle seguenti criticità: segnali di sofferenza, interventi di modifica dell'organismo strutturale, presenza di pericolo esterno e presenza di elementi accessori al rischio.

Quanto al secondo livello, da effettuare solo nel caso in cui il primo non sia risultato esauriente, si basa su indagini sperimentali e o analitiche che consentano, ove necessario, di definire opportune opere di rinforzo.

Si rende quindi necessario effettuare la valutazione della sicurezza per la struttura secondo le disposizioni della norma vigente (capitolo 8 delle Norme Tecniche per le Costruzioni). Se l'edificio passa positivamente il secondo livello d'indagine si ha il rilascio del CIS che ha una validità massima di 15 anni.

Fonte: estratto condominioweb.