Ogni volta che si parla di ristrutturazione della facciata di un edificio è molto difficile mettere d’accordo l’assemblea di condominio; questo per via della spesa che tali interventi comportano, a cui peraltro si aggiunge anche la scomodità di dover ospitare le impalcature della ditta di lavori. Non fa eccezione la manutenzione dei balconi e dei sottobalconi che, però, segue regole parzialmente diverse; in questo caso, infatti, non tutto è di proprietà del condominio e, come vedremo a breve, per alcune sezioni di tali elementi dell’edificio, devono provvedere i singoli proprietari di tasca propria. È proprio su questo fronte che si registrano i principali problemi e contrasti in assemblea, dettati spesso da una scarsa conoscenza delle norme in materia. A chi appartengono i balconi di un edificio? E come si ripartiscono le spese per la loro ristrutturazione? Che succede se, a seguito del distacco di pezzi di intonaco o di cornicione, è necessario metterli in sicurezza? Se dal sottobalcone cadono pezzi di calcinaccio che possono danneggiare la proprietà di chi vive ai piani più bassi o le auto parcheggiate nel cortile dello stabile chi è responsabile? Con una serie di sentenze, la Cassazione ha fissato le regole sulla proprietà di balconi e dei sottobalconi, definendo anche come debbano essere ripartite le spese per la loro manutenzione. Cerchiamo quindi di dare una risposta alle domande più frequenti sulla materia.

Indice

• 1  Cosa sono i balconi aggettanti?
• 2  Chi deve pagare le spese per i balconi aggettanti?
• 3  Cosa sono i sottobalconi?
• 4  Chi deve pagare le spese per i sottobalconi?
• 5  Chi risponde dei danni provocati dalla caduta di materiale dal balcone?
• 6  Come si dividono le spese di balconi e sottobalconi?

Cosa sono i balconi aggettanti?

I balconi aggettanti sono i balconi “tradizionali”, quelli cioè più comuni, che sporgono dalla facciata dell’edificio e consentono l’affaccio mediante un prolungamento “sospeso in aria” dell’appartamento.

Chi deve pagare le spese per i balconi aggettanti?

Secondo la Cassazione [1], la proprietà dei balconi aggettanti è del titolare dell’appartamento cui essi ineriscono. Dunque è questi l’unico soggetto tenuto a dover provvedere alle spese di manutenzione del balcone, quelle relative alla sua struttura, alla ringhiera e al parapetto; ed è sempre il singolo condomino a dover pagare i relativi costi, senza che possa accampare pretese o contributi dal condominio.

Stesso discorso dicasi per la pavimentazione del balcone la cui spesa ricade sul proprietario dell’appartamento.

Se però la parte frontale del balcone è dotata di rivestimenti ed elementi decorativi, questi ultimi sono di proprietà dell’intero condominio se si inseriscono nel prospetto dell’edificio. Infatti, essi contribuiscono a rendere lo stabile esteticamente gradevole, aumentando il valore dell’intero edificio e, di conseguenza, anche quello dei singoli appartamenti. La conseguenza è che per le spese di ristrutturazione dei (soli) rivestimenti ed elementi decorativi dei balconi dovrà provvedere il condominio, ripartendo gli importi tra i condomini per millesimi.

Secondo la Cassazione [2], la spesa per il rifacimento o manutenzione parapetto in muratura – che è anche elemento estetico della facciata condominiale – spetta a tutti i condomini, anche a chi non ha balconi.

Cosa sono i sottobalconi?

Distinti dai balconi sono i sottobalconi, ossia quella parte del balcone aggettante che funge da copertura per il balcone inferiore.

Chi deve pagare le spese per i sottobalconi?

Sempre secondo la Cassazione [1], i rivestimenti dei sottobalconi appartengono al condominio e, pertanto, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini per millesimi. Quindi, se dal sottobalcone si stacca del calcinaccio o pezzi di cornicione, la manutenzione andrà affrontata dal condominio e non dal proprietario del balcone o, tantomeno, dal proprietario del piano di sotto.

Chi risponde dei danni provocati dalla caduta di materiale dal balcone?

Le regole che abbiamo appena elencato hanno importanti conseguenze anche in ordine alla responsabilità per eventuali danni a terzi: quando questi siano determinati dalla caduta di materiale distaccatosi dalle parti comuni, la responsabilità è del condominio. Tuttavia, la spesa per la manutenzione, se urgente, può essere anticipata anche dal singolo condomino che avrà poi diritto al rimborso dal condominio. Se però non vi era urgenza il rimborso per la spesa non autorizzata non è dovuto. Recita infatti il codice civile [2]: «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».

Come si dividono le spese di balconi e sottobalconi?

Riassumendo quanto detto sino a qui, possiamo sintetizzare i principi nel seguente modo. Quando si provvede alla ristrutturazione dei balconi, bisogna distinguere tra chi vanno ripartite le spese:

• la manutenzione del balconi compete al proprietario dell’appartamento, che ne è il solo titolare;
• la manutenzione del rivestimento esterno del balcone aggettante, che si inserisce sulla facciata dell’edificio, compete al condominio e viene ripartita per millesimi tra tutti i proprietari;
• la manutenzione del rivestimento del sottobalcone compete al condominio e viene ripartita per millesimi;
• la manutenzione dei decori esterni dei balconi che servono a migliorare l’estetica dell’edificio compete al condominio e viene ripartita per millesimi.

note

[1] Cass. sent. n. 1990/2016: «In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole».

[2] Cass. sent. n. 6624/2012

[3] Art. 1134 cod. civ.