Si ha annullabilità della delibera quando il vizio che la inficia è meno grave; di conseguenza essa diventa valida se non viene impugnata, pena decadenza, entro trenta giorni; il termine decorre dalla data della delibera per i dissenzienti e dalla comunicazione per gli assensi. È annullabile, per esempio, la delibera adottata da una maggioranza inferiore a quella prevista dalla legge o dal regolamento, o in presenza di un ordine del giorno incompleto, oppure se non è stato rispettato il termine di convocazione di almeno cinque giorni previsto dall’articolo 66 (disposizioni di attuazione e transitorie dei Codice Civile), o se non sono stati convocati tutti i condomini. Le delibere dell|’assemblea possono essere impugnate dai condomini assenti e da quelli che hanno votato contro. La Cassazione ha precisato che, nel caso di delibera nulla, questa può essere impugnata anche dal condomino che ha votato a favore, a meno che con il proprio voto non abbia assunto o riconosciuto una sua personale obbligazione. Se invece si tratta di delibera annullabile, il condomino che ha votato a favore non è ammesso a proporre impugnazione. La delibera può essere impugnata anche dal condomino allontanatosi prima della votazione.

L’impugnazione deve essere proposta davanti ai giudice, per cui non può essere sostituita da una contestazione scritta inviata all’amministratore.