Nel condominio in cui vivo, il proprietario di un locale al piano interrato - una cantina - non vuole partecipare alle spese condominiali di rifacimento della facciata in quanto a suo dire non ne è comproprietario.

Ha ragione oppure deve essere coinvolto nella spesa?

Questo il quesito che ci ha posto un nostro lettore in merito alla ripartizione delle spese inerenti lavori di ristrutturazione della facciata condominiale.

Per facciata s'intende la parte verticale esterna del condominio, o meglio le parti verticali che delimita l'edificio.

A seconda della ubicazione dello stabile potremo parlare di facciata principale ed interna e di facciate laterali, oppure solamente di alcune di esse.

La facciata principale è sempre esistente, le altre non necessariamente. Un edificio può avere due facciate principale (Es. perché posto all'angolo di una strada) e nessuna interna in quanto per gli altri lati è costruito in aderenza ad altri edifici.

La facciata è annoverata tra i beni comuni espressamente citati dall'art. 1117 del codice civile.

La menzione è giunta dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio, ma prima di essa non v'erano comunque dubbi in merito alla sua condominialità.

Quanto è estesa tale condominialità?

In un caso risolto dalla Suprema Corte di Cassazione nel 1998, un condomino impugnava una delibera - con la quale l'assemblea aveva disposto interventi manutentivi della facciata approvando la spesa e coinvolgendolo in essa - specificando che non avrebbe dovuto partecipare al costo in quanto egli era proprietario di un'unità immobiliare posizionata nel cortile retrostante e indipendente dal palazzo la cui facciata era oggetto di restauro (pur facendo parte della stessa compagine).

In quell'occasione i giudici di Cassazione respinsero il ricorso rammentando che "la facciata di un edificio, di vero, rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (cfr., in tal senso, Cass. Sez. II civ. sent. 298 del 20.1.1977)" (così Cass. 30 gennaio 1998 n. 345).

Se la pronuncia testé citata poteva prestare il fianco a delle critiche, in ragione del fatto che il condomino non traeva alcuna utilità della facciata avendo il suo immobile completa autonomia strutturale dall'edificio principale (ma la questione non fu specifico oggetto di ricorso), ad avviso di scrive il problema non si pone in relazione al locale interrato che non può essere considerata a se stante rispetto all'edificio, salvo particolari conformazione che possano far considerare la parte sottostante il piano terreno autonoma rispetto al resto.

Insomma il condomino proprietario di un locale cantinato deve pagare la proprie quota di spesa per il rifacimento della facciata, salvo particolari conformazioni del condominio che però andrebbero accertate in concreto.

Resta ferma una possibile esclusione dalla partecipazione alla spesa ove contemplata nei titoli di acquisto, oppure oggetto di pattuizione tra tutti i condòmini.

Fonte:  www.condominioweb.com