Evitare la convalida dello sfratto con il pagamento dei canoni scaduti prima dell’udienza o chiedendo il termine di grazia.

Se l’inquilino ha già ricevuto la notifica dello sfratto per morosità dal padrone di casa (notifica che può avvenire, nel caso di locazioni a uso abitativo, anche per il mancato pagamento di una sola mensilità, purché non prima di 20 giorni), può evitare lo sfratto in diversi modi.

Pagamento prima dell’udienza

Il primo modo per evitare lo sfratto è quello di pagare le somme per cui sussiste la morosità prima dell’udienza. Anche se, infatti, il ricorso è già stato notificato, al conduttore è data la possibilità di estinguere il procedimento versando il dovuto prima dell’udienza. In tal caso, all’udienza dovrà esserne data prova al giudice che, di conseguenza, concluderà il giudizio. Tale prova può essere fornita direttamente dal conduttore che potrà comparire personalmente in causa, senza bisogno dell’assistenza di un avvocato.

È necessario che il pagamento intervenga tra la data di notificazione dell’intimazione e quella dell’udienza. Tuttavia, nel caso di locazione ad uso abitativo, il pagamento può avvenire direttamente all’udienza di comparizione oppure entro un termine, il cosiddetto termine di grazia eventualmente concesso dal giudice su richiesta del conduttore: dunque, in tal caso, non vi è necessità che il pagamento intervenga necessariamente prima dell’udienza.

Pagamento in udienza

Solo nel caso di locazione ad uso abitativo, il conduttore può evitare la convalida dello sfratto comparendo all’udienza di convalida ed offrendo il pagamento dei canoni scaduti (cosiddetta sanatoria giudiziale della morosità).

Questa facoltà non è concessa né al conduttore di immobili in locazione ad uso commerciale, né per i contratti stipulati per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, che non siano dovuti a motivi di studio o di lavoro.

Il conduttore non può usufruire di questa facoltà per più di tre volte in un quadriennio o quattro volte in un quadriennio nel caso in cui l’inadempimento derivi da precarie condizioni economiche, dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.

L’inquilino dovrà pagare i canoni scaduti, gli oneri accessori maturati sino a quella data, gli interessi legali e delle spese processuali.

Se il conduttore paga integralmente le somme liquidate, il giudice, alla stessa udienza, dichiara estinto il procedimento, non potendo pronunciare la risoluzione del contratto per inadempimento.

Pagamento entro il “termine di grazia”

Il conduttore può chiedere al giudice la concessione di un termine di grazia quando:

– si tratta di locazione a uso abitativo

– non ha effettuato in udienza il pagamento di quanto dovuto;

– si trova in stato di difficoltà.

Per ottenere la concessione del termine, non c’è bisogno di dare dimostrazioni documentali di gravi difficoltà.

Il giudice, a tal fine, assegna un termine non superiore a 90 giorni per provvedere al pagamento delle somme dovute. Se però il conduttore dimostra che le precarie condizioni economiche in cui si trova dipendono da disoccupazione, malattie gravi, o altre comprovate condizioni di difficoltà assegna un termine non superiore a 120 giorni.

A questo punto il giudice rinvia l’udienza a non oltre 10 giorni dopo la scadenza del suddetto termine. Il termine per sanare la morosità è perentorio e non è prorogabile né per motivi sopravvenuti né su istanza proposta prima della scadenza.

All’udienza così rinviata, se il conduttore ha provveduto al pagamento integrale, il giudice dichiara estinto il procedimento, non potendo essere pronunciata la risoluzione del contratto per inadempimento.

Se invece il pagamento è incompleto o non è avvenuto e all’udienza il locatore dichiara che la morosità persiste, il giudice convalida lo sfratto.