L'amministratore del condominio può nominare un caposcala per riscuotere le quote condominiali e i pagamenti relativi ai consumi dell'acqua. Nello svolgimento della sua attività, infatti, l'amministratore può agire da solo o farsi coadiuvare da un sostituto, così come avviene nelle ipotesi di mandato con rappresentanza.

È quanto ha stabilito la Corte d'appello di Lecce – Sez. Taranto con la sentenza n. 163 del 13 aprile 2015. Per i giudici salentini il caposcala va qualificato come un sostituto dell'amministratore che, scelto da lui o dai condomini riuniti in assemblea, ha il compito di eseguire determinati compiti ad esso attribuiti, mentre il soggetto che lo ha nominato risponde delle eventuali responsabilità che possono derivare dal suo operato.

Respinte dunque le eccezioni mosse dai condomini contro la scelta di delegare al caposcala la riscossione delle quote, attività che l'art. 1130 c.c. attribuisce unicamente all'amministratore del condominio.

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Il ragionamento seguito nella sentenza in commento inizia con l'affermazione, pacifica in giurisprudenza, secondo cui l'amministratore è un “ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza”, con conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (artt. 1703 e seguenti c.c.).

Chi viene nominato amministratore, pertanto, diviene legale rappresentante dei comproprietari verso l'esterno e nei rapporti tra i condomini, con riferimento alla gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio. Nello svolgimento delle proprie attribuzioni l'amministratore può agire da solo, come un qualunque delegato di un insieme di persone, oppure può farsi legittimamente coadiuvare da un aiutante che, in gergo tecnico giuridico, prende il nome di sostituto del mandatario. Lo stesso codice civile, peraltro, disciplina espressamente tale figura all'art. 1717.

In sostanza – conclude la Corte – il caposcala è un sostituto dell'amministratore che, scelto da lui o dai condomini riuniti in assemblea, ha il compito di eseguire determinati compiti, ferma restando la responsabilità di chi lo nomina per le azioni da esso poste in essere.

Il caposcala, inoltre, può essere anche una persona scelta dall'assemblea o prevista dal regolamento di condominio al fine di controllare e coadiuvare l'amministratore nell'espletamento del proprio incarico. In tal caso, sottolineano i giudici di legittimità, si tratterebbe di una figura molto simile a quella del consiglio dei condomini e le cui responsabilità sarebbero limitate all'oggetto specifico dei compiti assegnatigli dall'assemblea o dal regolamento.

01/09/2015