Probabilmente la riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha inciso sui rapporti tra conduttore e locatore più di quanto si possa pensare. Si è portati a ritenere che l'amministratore debba ora convocare all'assemblea anche il conduttore per le materie nelle quali egli ha diritto di voto o di parola.

Non sembra invece vi siano state rilevanti modifiche per il pagamento delle spese condominiali da parte del conduttore.

Come è noto, a seguito dell'entrata in vigore della Legge 27 luglio 1978 n. 392 (equo canone), il legislatore aveva precisato quali spese erano a carico del conduttore, oltre a quelle già individuate dal codice civile.

La Giurisprudenza aveva poi stabilito che l'amministratore del condominio ha facoltà di riscuotere "pro quota" ed in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, i contributi e le spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, direttamente ed esclusivamente dai condomini-locatori, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari, atteso che la Legge 392/1978, per quanto riguarda le spese condominiali, non ha individuato nei confronti del condominio un altro debitore (conduttore) oltre quello originario (condomino).

Ne consegue che il locatore provvede al pagamento e, poi, ne chiede il rimborso al suo inquilino.

Questi ha tempo due mesi per procedere al pagamento. Prima, però, ha diritto di chiedere ed ottenere dal l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione oltre che di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. La disposizione delimita nel periodo di due mesi il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di riparazione e di prendere visione dei documenti giustificativi, con la conseguenza che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, e non può quindi sospendere o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione.

Sul punto la riforma del condominio non sembra essere intervenuta modificando il divieto per l'amministratore di riscuotere direttamente i contributi presso i conduttori.

Tuttavia, gli articoli 1129 comma II e 1130 bis del codice civile, così come modificati dal 18 giugno 2013, attribuiscono espressamente all'inquilino la possibilità di accedere ai registri condominiali (ivi compreso, quindi, il registro di contabilità) e di prendere visione (e copia) dei giustificativi di spesa.

Tale nuovo diritto non sembra possa essere andato ad incidere sul termine di due mesi entro il quale il conduttore è tenuto al pagamento delle spese condominiali previa richiesta. Ci si chiede, invece, se i diritti attribuiti al conduttore in materia di accesso alla documentazione siano andati a sostituirsi o ad aggiungersi alla possibilità di richiedere gli stessi al locatore.

avv. Edoardo Riccio