La vicenda. I proprietari di alcuni appartamenti ubicati in un edificio condominiale, hanno citato in giudizio i comodatari del terrazzo soprastante le loro unità immobiliari sostenendo la nullità del contratto di comodato con il quale l'amministratore di condominio aveva concesso lo stesso in comodato per la durata di venti anni.

A sostegno della domanda gli attori hanno dedotto il difetto di legittimazione e di rappresentanza dell'amministratore sia a concludere il contratto, poiché il conferimento del relativo potere era stato deciso dall'assemblea a maggioranza e senza il consenso di tutti i condomini, sia a deciderne la durata ventennale considerato che l'assemblea aveva autorizzato l'amministratore a concludere il contratto senza stabilire alcunché in ordine alla sua durata e senza prevedere in capo al condominio la possibilità di recedere ad nutum.

I comodatari, dal canto loro, hanno eccepito che la durata del ventennale del contatto di comodato era una circostanza ben nota all'assemblea, e che tale durata era stata decisa in ragione della loro disponibilità di sobbarcarsi le spese per gli ingenti lavori di manutenzione del terrazza ormai improrogabili visto lo stato di degrado in cui lo stesso versava.

La sentenza. La quinta sezione civile del Tribunale di Roma ha accolto la domanda formulata dagli attori protesa ad ottenere una sentenza che dichiarasse la nullità del contratto di comodato, avente oggetto il terrazzo condominiale, stipulato dall'amministratore di condominio senza il consenso di tutti i condòmini.

Osserva nel dettaglio la pronuncia che, nel caso di specie, “la dazione dell'uso esclusivo a titolo gratuito di un bene condominiale richiede infatti il consenso di tutti i comproprietari, trattandosi di atto dispositivo che incide, precludendone l'esercizio, sul diritto di godimento inerente il diritto di comproprietà, val a dire sul diritto di ciascun partecipante di servirsi e farne uso del bene comune, sancito dall'art. 1102 c.c..

La dazione del bene comune a titolo di comodato, che è negozio essenzialmente gratuito, non può considerarsi una forma di godimento indiretto del bene, come avviene nel caso di locazione, che integra comunque una forma di sfruttamento della cosa dietro percezione dei frutti civili, rappresentando al contrario una rinunzia sia pure di carattere temporaneo all'uso, vale a dire un negozio dispositivo che richiede necessariamente il consenso di tutti i partecipanti alla comunione …” (Tribunale di Roma, sez. V civ., 19.9.2017 n. 17420).

La legittimità del contratto di comodato, evidenzia il Giudicante, non è giustificata neanche dall'impegno assunto dai comodatari di farsi carico delle spese di manutenzione straordinaria del terrazzo che avrebbero implicato un impegno di spesa di circa cinquantamila euro.

E' stato precisato a tal riguardo, che il contratto di comodato è un contratto gratuito che prevede a carico del comodatario solo un obbligo di custodia e manutenzione ordinaria, e la natura essenzialmente gratuita del comodato è stata peraltro ampliamente sottolineata dalla giurisprudenza di legittimità che analizzando un caso analogo a quello di specie, ove il comodatario ha assunto un obbligo di porre in essere un certo comportamento o di compiere una determinata prestazione, ha puntualizzato che “…il negozio (comodato) non muta la sua causa di liberalità soltanto nel caso in un cui tale onere non rivesta consistenza tale da richiedere un impegno particolarmente apprezzabile dal punto di vista economico patrimoniale, in modo da porsi come corrispettivo del godimento della cosa, così assumendo indubbia natura di una controprestazione” (Cass. 3087/2010; Cass. 13920/2005)

Alla luce di tali riflessioni, tenendo conto del fatto che l'obbligo assunto dai comodatari che, nel caso in esame, consiste nell'eseguire i lavori di manutenzione straordinaria del terrazzo sostenendo una spesa pari a circa cinquantamila euro, costituisce una vera e propria controprestazione e cioè il corrispettivo del bene (terrazzo condominiale) ricevuto in godimento, la sentenza conclude stabilendo che fra le parti è stato concluso un contratto idi locazione per la cui conclusione è sempre necessario il consenso di tutti i condomini.

In conclusione il Tribunale di Roma dopo aver stabilito che il contratto di comodato con il quale l'amministratore di condominio ha concesso ad alcuni condomini il godimento esclusivo del terrazzo condominiale, è stato stipulato in assenza di una valida procura in quanto l'autorizzazione alla stipula è stata rilasciata solo da una parte e non dalla totalità dei condomini, ha dichiarato inefficace il contratto concluso, senza riconoscere ai comodatari alcun diritto al rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria del terrazzo non essendo stata dimostrata né la loro urgenza né tantomeno che gli stessi fossero stati autorizzati dall'assemblea.

Fonte: www.condominioweb.com