A chi spetta consegnare il certificato di agibilità?

L’obbligo di consegna del certificato di agibilità è posto a carico del venditore, sia esso costruttore o successivo proprietario. Il certificato va consegnato nelle mani dell’acquirente.

Il venditore non può, per nessuna ragione, accollare sull’acquirente l’onere di procurarsi il certificato di agibilità all’acquirente. È tuttavia facoltà dell’acquirente:

– rinunciare, all’atto dell’acquisto, al requisito dell’agibilità dell’immobile (è il caso di colui che voglia acquistare un immobile che ben sa essere inabitabile), oppure

– esonerare il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza [1].

Quando va consegnato il certificato di agibilità?

Di norma, il certificato di agibilità va consegnato al momento della stipula del contratto definitivo (quello che volgarmente viene definito “rogito notarile”). Capita, tuttavia, che le parti si accordino per la consegna anticipata dell’immobile già alla firma del contratto preliminare (il compromesso). In tali casi, il certificato di agibilità deve essere fornito con la consegna dell’appartamento e non all’atto del definitivo [2].

Che succede in caso di mancato rilascio dell’agibilità?

Nell’ipotesi in cui il venditore alieni l’immobile privo di agibilità, l’acquirente può chiedere in alternativa (ed a propria scelta):

– lo scioglimento del contratto (cosiddetta “risoluzione”): in tal modo può ottenere indietro le somme già pagate ed, eventualmente, il risarcimento del danno; naturalmente, l’immobile torna nella proprietà del venditore [3]. Non si può ottenere la risoluzione del contratto tutte le volte in cui l’assenza delle caratteristiche idonee alla commerciabilità dell’immobile deriva da un errore materiale della documentazione urbanistica, suscettibile di correzione [4].

– la riduzione del prezzo da pagare (o, eventualmente, la restituzione del prezzo già versato) per la ridotta commerciabilità del bene [5]. Difatti, la mancanza del certificato di agibilità dovuta al fatto che l’immobile non è rispondente alle prescrizioni edilizie, è causa di deprezzamento del bene.

Per calcolare questo deprezzamento può tenersi conto, nel caso in cui l’acquirente agisca per il risarcimento del danno, delle spese presuntivamente necessarie per adempiere alle formalità richieste per ottenere la licenza di agibilità, equiparandole alla diminuzione di valore [6].

In caso di vendite successive dello stesso bene, se uno dei venditori viene meno al proprio obbligo primario di consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all’uso della cosa venduta, il danno si ripercuote su tutta la serie dei trasferimenti successivi, nonostante l’autonomia dei singoli contratti, e il contraente in buona fede è legittimato a chiedere il risarcimento dei danni nei confronti del primo venditore inadempiente, sulla base dei rapporti obbligatori di garanzia che legano a catena i vari contraenti [7].

Che succede se il ritardo è dovuto all’amministrazione?

Il venditore può evitare la condanna addossando la responsabilità all’amministrazione a cui egli ha chiesto il rilascio del certificato senza ottenere riscontro [8].